Trên các phương tiện truyền thông, nhiều chuyên gia lên tiếng dự báo về tình hình tiếp tục khó khăn cũng như diễn biến khó lường của thị trường BẤT ĐỘNG SẢN từ nay đến cuối năm 2023.
Theo các chuyên gia BẤT ĐỘNG SẢN, sang đến cuối năm 2024 thì thị trường BẤT ĐỘNG SẢN mới có thể phục hồi, “ấm” trở lại. Một trong những nguyên nhân được lý giải là những chính sách tháo gỡ vướng mắc xung quanh thị trường BẤT ĐỘNG SẢN, các gói cho vay vốn… cần có thời gian triển khai, áp dụng.
Trong thời gian tới, những quy định pháp luật nào trực tiếp tác động đến thị trường BẤT ĐỘNG SẢN mà cá nhân, doanh nghiệp kinh doanh BẤT ĐỘNG SẢN cần tìm hiểu, nắm vững?
1. Tăng thuế đối với người có nhiều BẤT ĐỘNG SẢN
Nghị quyết 18-NQ/TW của BCH Trung ương Đảng khóa XIII về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta thành nước có thu nhập phát triển cao” đưa ra quyết sách tiếp tục thay đổi nhiều chính sách cũ bằng chính sách mới để phát triển xã hội.
Nghị quyết đặc biệt nhấn mạnh đến nhiệm vụ cần phải hoàn thành ở lĩnh vực đất đai. Theo đó, một trong những biện pháp quan trọng được đề ra là áp dụng mức thuế cao hơn đối với những người sử dụng nhiều diện tích đất, có nhiều sổ đỏ, sổ hồng, hoặc có những hành vi đầu cơ đất, chậm sử dụng đất hoặc bỏ đất lâu ngày không sử dụng.
Giải pháp áp dụng mức thuế cao hơn đối với những người có nhiều BẤT ĐỘNG SẢN như nêu trên nhằm tránh tình trạng đầu cơ, giảm thiểu những hệ quả tiêu cực liên quan đến đất đai; từ đó đảm bảo sự công bằng, minh bạch trong sử dụng và quản lý đất đai, đẩy mạnh quá trình phát triển bền vững của thị trường BẤT ĐỘNG SẢN.
2. Công khai thông tin về dự án, giao dịch BẤT ĐỘNG SẢN
Chủ đầu tư dự án BẤT ĐỘNG SẢN có trách nhiệm cung cấp thông tin và dữ liệu liên quan đến dự án BẤT ĐỘNG SẢN:
– Cung cấp thông tin và dữ liệu về dự án BẤT ĐỘNG SẢN, bao gồm các sản phẩm BẤT ĐỘNG SẢN đủ điều kiện giao dịch trong kỳ báo cáo.
– Việc kê khai và cung cấp thông tin và dữ liệu về dự án BẤT ĐỘNG SẢN, cũng như cơ cấu loại BẤT ĐỘNG SẢN trong dự án, phải được thực hiện trước khi có thông báo về việc khởi công xây dựng hoặc trước khi cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng cho dự án (nếu có). Các thông tin này phải được cung cấp sau khi dự án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và thẩm định.
– Việc kê khai và cung cấp thông tin và dữ liệu về BẤT ĐỘNG SẢN đủ tiêu chí giao dịch, cũng như đăng tải thông báo từ Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán hoặc cho thuê nhà ở trong tương lai, phải được thực hiện trước khi chủ đầu tư bắt đầu giao dịch BẤT ĐỘNG SẢN trong dự án.
– Trong trường hợp chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải cung cấp thông tin và dữ liệu liên quan, điều chỉnh và sửa đổi thông tin, dữ liệu về dự án. Cơ quan quản lý hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BẤT ĐỘNG SẢN sẽ cấp tài khoản mới và hướng dẫn chủ đầu tư nhận chuyển nhượng truy cập, kê khai và cung cấp thông tin và dữ liệu.
– Kê khai và cung cấp các thông tin, dữ liệu về tình hình giao dịch BẤT ĐỘNG SẢN của dự án trong từng kỳ báo cáo. Để đáp ứng nhu cầu khai thác thông tin về thị trường nhà ở và BẤT ĐỘNG SẢN, có các phương pháp sau đây:
+ Sử dụng Cổng thông tin: Tổ chức và cá nhân có thể truy cập vào Cổng thông tin của hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BẤT ĐỘNG SẢN thông qua địa chỉ trên màn hình hoặc qua Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng.
+ Yêu cầu bằng văn bản: Tổ chức và cá nhân có thể yêu cầu thông tin bằng phiếu yêu cầu hoặc văn bản yêu cầu từ cơ quan quản lý.
+ Ký kết hợp đồng: Tổ chức và cá nhân cũng có thể ký kết hợp đồng với cơ quan quản lý hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BẤT ĐỘNG SẢN để khai thác và sử dụng dữ liệu theo quy định của pháp luật.
Quy định này đóng góp vào việc cung cấp thông tin chính xác và minh bạch về thị trường BẤT ĐỘNG SẢN.
(Trích Điều 18, Nghị định 44/2022/NĐ-CP Về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BẤT ĐỘNG SẢN)
3. Phát triển thực chất thị trường trái phiếu BẤT ĐỘNG SẢN
Nghị định 65/2022/NĐ-CP đã điều chỉnh, bổ sung nội dung liên quan đến vấn đề chào bán trái phiếu riêng lẻ.
Nghị định trên đã tăng cường trách nhiệm của nhà đầu tư khi tham gia mua trái phiếu doanh nghiệp. Đơn cử, nghị định buộc nhà đầu tư phải tiến hành đọc kỹ các bản công bố thông tin và tự ký xác nhận về việc đã tiếp nhận đầy đủ thông tin doanh nghiệp công bố. Đồng thời, nhà đầu tư cũng phải có hiểu biết về pháp luật liên quan và chịu trách nhiệm đối với quyết định đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp.
Mọi quy định trong nghị định này đều làm rõ trách nhiệm cũng như quyền hạn của các bên liên quan suốt quá trình chào bán trái phiếu riêng lẻ.
(Nguồn tham khảo: Nghị định 65/2022/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 153/2020/NĐ-CP ngày 31 tháng 12 năm 2020 Quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế)
4. Xác định giá đất theo thị trường
Theo Điều 132 và 133 trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), việc xác định giá đất trong bảng giá đất sẽ dựa trên giá trị thị trường.
Bảng giá đất đóng vai trò quan trọng trong việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Cơ quan chức năng áp dụng bảng giá đất khi tính toán các khoản tiền cá nhân hay tổ chức, hộ gia đình có nghĩa vụ nộp:
– Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân: Bảng giá đất được sử dụng để xác định số tiền phải đóng khi Nhà nước chấp nhận và công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân đối với phần diện tích không vượt quá hạn mức quy định.
– Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: Bảng giá đất cũng được sử dụng để xác định giá trị đất khi Nhà nước cho phép hộ gia đình và cá nhân chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở, với phần diện tích nằm trong hạn mức được giao đất ở cho hộ gia đình và cá nhân.
Việc xác định giá đất trong bảng giá đất dựa trên các yếu tố thị trường, gồm các thông số vị trí, quy mô, tiềm năng phát triển và sự cần thiết của đất trong khu vực tương ứng. Bằng cách áp dụng bảng giá đất, cơ quan chức năng có thể đảm bảo tính công bằng, minh bạch trong việc xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến sử dụng đất của người dân và hộ gia đình:
– Tính thuế sử dụng đất: Bảng giá đất được sử dụng để xác định giá trị đất và dựa trên đó tính toán thuế sử dụng đất mà chủ sở hữu hoặc người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước. Thuế sử dụng đất thường được tính dựa trên một phần trăm của giá trị đất theo bảng giá.
– Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai: Bảng giá đất cũng được sử dụng để xác định các phí và lệ phí liên quan đến quản lý và sử dụng đất đai.
– Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai: Bảng giá đất được sử dụng để xác định mức tiền xử phạt vi phạm hành chính đối với các hành vi vi phạm trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai (xâm phạm, sử dụng trái phép, hoặc không tuân thủ các quy định liên quan đến đất đai…). Mức tiền xử phạt sẽ căn cứ vào giá trị đất theo bảng giá.
– Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai: Trong trường hợp gây thiệt hại đối với đất đai do vi phạm quy định, Nhà nước có quyền yêu cầu tiền bồi thường. Bảng giá đất được sử dụng để xác định giá trị đất bị thiệt hại và từ đó tính toán số tiền bồi thường mà người vi phạm phải trả cho Nhà nước.
– Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với các trường hợp dưới đây:
+ Đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất: Trong trường hợp đất được giao cho cá nhân hoặc tổ chức sử dụng đất theo hình thức có thu tiền sử dụng đất, khi người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước, giá trị quyền sử dụng đất sẽ được xác định dựa trên bảng giá đất hiện hành.
+ Đất trả lại đã được công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất: Trong trường hợp người sử dụng đất đã có quyền sử dụng đất được công nhận và có thu tiền sử dụng đất, giá trị quyền sử dụng đất khi trả lại cho Nhà nước sẽ căn cứ vào bảng giá đất để xác định.
+ Đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê: Nếu đất được thuê trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê, giá trị quyền sử dụng đất khi trả lại sẽ được tính dựa trên bảng giá đất hiện hành.
– Tính thuế thu nhập cá nhân khi mua bán đất mà trong hợp đồng không ghi giá hoặc ghi giá thấp hơn bảng giá đất:
+ Khi mua bán đất và trong hợp đồng không ghi rõ giá hoặc giá được ghi thấp hơn so với bảng giá đất, thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính dựa trên giá trị thực tế của giao dịch.
+ Nếu giá giao dịch thấp hơn so với bảng giá đất thì cơ quan thuế có thể áp dụng biện pháp xem xét lại giá trị giao dịch và thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính dựa trên giá trị thực tế đó.
(Tổng hợp)