Pháp luật dân sự nước ta dần hệ thống hóa khái niệm, phân loại TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI; cũng như điều kiện, quy trình, thủ tục giao dịch đối với TÀI SẢN bảo đảm là TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI.
Phân loại TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Pháp luật đề cập đến TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI tại Điều 4, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, cụ thể là nhà, công trình xây dựng HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI.
Điều luật này nêu rõ nhà, công trình xây dựng HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Cùng đó, khoản 19 thuộc Điều 3, Luật Nhà ở năm 2014, giải thích rằng nhà ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Theo khoản 2 thuộc Điều 4, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Về giao dịch bảo đảm, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 83/2010/NĐ-CP Về đăng ký giao dịch bảo đảm và Nghị định số 11/2012/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI gồm:
– TÀI SẢN được hình thành từ vốn vay;
– TÀI SẢN đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;
– TÀI SẢN đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì TÀI SẢN đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật.
Nghị định trên cũng khẳng định TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI không bao gồm quyền sử dụng đất.
Những cơ sở pháp lý nói trên giúp chúng ta hiểu rằng một TÀI SẢN được xem là HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI thì TÀI SẢN đó phải đang trong quá trình hình thành (đầu tư, xây dựng) và chưa hoàn thiện về công dụng, tính chất đặc trưng của sản phẩm hoặc TÀI SẢN được hình thành từ vốn vay (là TÀI SẢN chưa hình thành khi giao kết giao dịch bảo đảm).
Pháp luật dân sự xung quanh TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Hiện nay, pháp luật dân sự nước ta đã có nhiều kế thừa cũng như sửa đổi, bổ sung các quy định về TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI.
Điển hình, Điều 105, Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định về TÀI SẢN như sau:
– TÀI SẢN là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền TÀI SẢN.
– TÀI SẢN bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là TÀI SẢN hiện có và TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI.
Kế đến, Bộ Luật Dân sự năm 2015 bổ sung điều luật mới về TÀI SẢN hiện có và TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI. Cụ thể, Điều 108 quy định về TÀI SẢN hiện có và TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI:
– TÀI SẢN hiện có là TÀI SẢN đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với TÀI SẢN trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch.
– TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI bao gồm:
- TÀI SẢN chưa hình thành;
- TÀI SẢN đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu TÀI SẢN sau thời điểm xác lập giao dịch.”
Không chỉ thế, Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã hệ thống hóa quy định về TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI tại Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Về giao dịch bảo đảm đã được thực tiễn kiểm nghiệm, bằng Điều 295 quy định về TÀI SẢN đảm bảo:
– TÀI SẢN bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ TÀI SẢN, bảo lưu quyền sở hữu.
– TÀI SẢN bảo đảm có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được.
– TÀI SẢN bảo đảm có thể là TÀI SẢN hiện có hoặc TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI.
– Giá trị của TÀI SẢN bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.
Trên thực tế, quy định này có khả năng tạo ra nhiều cách hiểu khác nhau về TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI, kéo theo thắc mắc: một TÀI SẢN được xác định là TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ở giai đoạn nào trong quá trình hình thành TÀI SẢN, giai đoạn lên ý tưởng, thiết kế, hay giai đoạn thi công…?
Cách giao dịch bằng TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Vậy, TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI có đủ điều kiện để thực hiện giao dịch hay không?
Muốn thực hiện giao dịch đối với TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI, chủ sở hữu TÀI SẢN phải đảm bảo nhiều điều kiện.
Thứ nhất, TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI phải đảm bảo điều kiện chung đối với TÀI SẢN, như sau:
– Về nguyên tắc thì vật bảo đảm nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý và xác định được giá trị, số lượng TÀI SẢN của bên bảo đảm.
– Được cho, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp và các giao dịch khác.
– TÀI SẢN không có tranh chấp, tức là TÀI SẢN không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của bên bảo đảm. Trong văn bản lập riêng hoặc hợp đồng cầm cố, thế chấp, bên được phép giao dịch phải cam kết với bên được bảo đảm về việc TÀI SẢN này không có tranh chấp và chịu trách nhiệm về cam kết của mình.
– Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– TÀI SẢN mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì bên bảo đảm phải mua bảo hiểm TÀI SẢN trong thời hạn bảo đảm tiền vay.
Thứ hai, chủ TÀI SẢN phải đảm bảo mọi điều kiện đối với TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI:
– Xuất phát từ đặc thù một số TÀI SẢN tại thời điểm giao dịch chưa thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm:
- Trường hợp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI thì khi bên bảo đảm có quyền sở hữu một phần hoặc toàn bộ TÀI SẢN bảo đảm, bên nhận bảo đảm có các quyền đối với một phần hoặc toàn bộ TÀI SẢN đó.
- Trường hợp TÀI SẢN pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu mà bên bảo đảm chưa đăng ký thì bên nhận bảo đảm vẫn có quyền xử lý TÀI SẢN khi đến hạn xử lý.
– Điều kiện đối với TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI sẽ phân định TÀI SẢN ra thành hai nhóm chính, gồm: TÀI SẢN là đất đai, TÀI SẢN gắn liền với đất; TÀI SẢN là vật tư, hàng hóa. Đối với từng nhóm TÀI SẢN sẽ có những điều kiện tương ứng như sau:
- TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI là đất, TÀI SẢN gắn liền với đất: Tùy từng trường hợp cụ thể mà giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng có thể là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở; nhưng cũng có thể là hợp đồng góp vốn, quyết định giao, thuê đất.
- TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI là vật tư, hàng hóa: Ngoài việc có đủ các điều kiện nêu trên thì phải có thêm là bên đảm bảo phải có khả năng quản lý, giám sát TÀI SẢN bảo đảm. Đây là một trong những điều kiện thiết yếu để TÀI SẢN là vật tư, hàng hóa được công nhận là TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI theo đúng quy định pháp luật.
Về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI, Điều 8 thuộc Nghị định số 163/2006/NĐ-CP có quy định: Trong trường hợp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI thì khi bên bảo đảm có quyền sở hữu một phần hoặc toàn bộ TÀI SẢN bảo đảm, bên nhận bảo đảm có các quyền đối với một phần hoặc toàn bộ TÀI SẢN đó. Đối với TÀI SẢN pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu mà bên bảo đảm chưa đăng ký thì bên nhận bảo đảm vẫn có quyền xử lý TÀI SẢN khi đến hạn xử lý.
Đây là quy định có lợi cho bên bảo đảm. Vì TÀI SẢN đảm bảo là TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI có những đặc điểm đặc thù riêng nên bên bảo đảm cần có những quyền nhất định đối với loại TÀI SẢN này.
Cách dùng TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI làm TÀI SẢN bảo đảm
Chế định về TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI phải được quy định lại thành một hệ thống các quy định riêng, áp dụng cụ thể cho tất cả các khâu của giao dịch bảo đảm, như: việc xác định TÀI SẢN, trình tự thủ tục giao kết hợp đồng, đăng ký giao dịch bảo đảm và xử lý TÀI SẢN thế chấp. Và nó bao hàm được các nội dung chủ yếu:
– TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI là TÀI SẢN chưa được hình thành đầy đủ trong hiện tại nhưng trong tương lai, quyền sở hữu thuộc về bên thế chấp. Nếu tính cả vật đã hiện hữu thì nên giới hạn trong một số loại TÀI SẢN cụ thể, không áp dụng một cách phổ biến để phòng ngừa giao dịch giả tạo.
Vì vậy, TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI không bao hàm các TÀI SẢN đã có giấy chứng nhận sở hữu và đã chuyển dịch quyền sở hữu theo hợp đồng có công chứng, chứng thực nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký sang tên theo quy định của pháp luật.
– Giao dịch bảo đảm về TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI là loại giao dịch có điều kiện. Điều kiện đặt ra là quyền sở hữu của bên thế chấp được xác lập đối với toàn bộ TÀI SẢN thì giao dịch bảo đảm mới có hiệu lực.
– Phân biệt thành nhiều trường hợp:
- Trường hợp bên thế chấp đã nộp đủ tiền mua TÀI SẢN, TÀI SẢN đã hiện hữu đầy đủ, hợp đồng mua bán TÀI SẢN đã thanh lý, TÀI SẢN đã bàn giao nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Trong trường hợp này, các bên có cơ sở khẳng định quyền sở hữu của bên mua.
- Nếu TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI liên quan đến nhà thì giao dịch bảo đảm phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm liên quan đến bất động sản.
- Mục đích vay vốn phải phục vụ trực tiếp cho việc xác lập quyền sở hữu đối với TÀI SẢN, tức là TÀI SẢN hình thành từ vay vốn.
Trên đây là những thông tin pháp lý cơ bản về TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI do chúng tôi tổng hợp, sưu tầm.
Bạn đọc có thể tìm thêm nhiều chủ đề liên quan đến TÀI SẢN hình thành trong tương lai trên website của chúng tôi.
(Tổng hợp)